本报记者就此主任李伏安：准备贷款买房，非常关心中国银监会

核心提示：房贷新政解读：不提高个人房贷门槛。如果你正打算贷款买房，那么一定非常关注银监会近期颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。日前，本报记者独家专访了银监会政策法规司副司长李福安——《指引》首次...

如果你正打算贷款买房，那么一定非常关注中国银监会近期颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》。日前，本报记者专访银监会政策法规司副司长李福安——《指引》首次限制借款人借贷能力空间

记者：对于《商业银行房地产贷款风险管理指引》，老百姓最关心的是个人住房贷款部分。与以往的法规政策相比，《指引》对个人住房贷款的新规定有哪些？

李福安：与《个人住房贷款管理办法》（1998年5月9日实施）等以往法规政策相比，《指引》首次规定了借款人每月住房贷款支出的最高比例。每月收入和借款人的全部债务支出与收入的最大比率，这限制了借款人的借款能力净空。

《指引》规定，住房贷款借款人每月房地产支出与收入之比应控制在50%以下，即借款人每月平均还款额和借款人每月需缴纳的物业管理费。不应超过他们每月的住房贷款。收入的50%，如果借款人月收入不同，则按平均月收入计算。

同时，如果借款人每月有其他债务支出，如偿还银行的车贷等，这些债务的月平均支出与上述每月房地产支出之和不能超过55%他的月收入。这里的月收入是指申请人的可支配收入。如果借款人和配偶一起申请住房贷款，配偶的收入可以合并计算。当然，配偶的债务也应计入债务支出。

《指导意见》是宏观调控“保加压”中“保”的生动体现

记者：出台《指引》的目的是什么？此举与宏观调控有何内在联系？

李福安：出台《指引》的目的，主要是引导商业银行针对房地产贷款特点建立有效、完备的内部控制机制，监测、识别、衡量和提高防范房地产贷款的能力贷款风险。《指引》的制定出台，有利于我国商业银行房地产信贷在较长时期内健康发展，有利于指导我国商业银行建立健全风险内控长效机制。商业银行。

综合分析《指引》，我们会发现，《指引》并未对商业银行个人住房贷款比例进行限制，这与我国鼓励个人消费、扩大内需的宏观经济政策是一致的。是压力中“保”的生动体现。当然，鼓励并不意味着盲目发展，而是在有效控制贷款风险的前提下健康发展。

《指引》无意提高按揭门槛。银行应为低收入人群和年轻人设计合理的房贷方式

记者：有人说，《指引》在一定程度上提高了个人住房贷款的门槛；还有人说，《指引》出台后，会影响部分人群买房，比如收入较低的人群、未长时间工作的年轻人等，银保监会对此怎么看？

李福安：《指引》并不是要提高个人住房贷款的门槛。每个借款人都应该根据自己的实际还款能力“量身定做”购买住房。

目前的情况是，大多数借款人的房贷支出不超过其总收入的一半。这个比例主要是为了防止一些人过度消费或者过度投资。如果一个人这样做，不会对银行造成风险，但如果大多数人都有这种消费心态或投资欲望，过分依赖银行贷款，则对银行的稳定发展影响较大。房地产市场和金融业稳健运行。

我们也看到，在准备贷款买房的人群中，有的是工作时间不长的年轻人，有的是低收入人群。对于这些人来说，首先要对未来的收入有一个稳定的预期；同时，银行也要根据这些人的收入状况和变化，设计出符合他们实际需要的抵押方式。例如，对于刚开始工作的年轻人，我们可以设计一套初期还款额度较低的按揭产品，以后逐步增加还款额度；对于依赖稳定工资收入的老年借款人，我们可以设计一套首付款较高、退休时还款较低的抵押贷款，因为这些人在退休时可能会经历增加的医疗或其他开支。简而言之，

个人收入的认定需要银行进行多渠道、多角度的判断，全面、全面、灵活的分析

记者：《指导意见》发布后，舆论的反应主要是积极的，但也有一些不同的意见，其中大部分集中在个人收入的确定上。对于银行，单位出具的收入证明与个人实际收入可能存在差距；存款证明也可能因没有网上个人征信系统而被伪造；没有立法保障，恐怕难以落实。你对此有何评论？

对于贷款买房的人来说，一些高收入者除了正常的工资收入外，还有业余时间做一些工作的额外收入，而且数额不低，但这笔额外收入很难被确认由银行。收入证明，原来他们有能力还贷，但只能少借钱，买小一点的房子。你对此有何评论？

李福安：应该说，个人收入的确定需要银行综合判断，监管部门不能设计一套固定的方法。银行的各项消费贷款业务已经发展了几年，个人信用卡也已经发行了一段时间。在这些信贷业务的拓展过程中，各家银行在判断个人收入方面积累了一定的经验，而不是简单地依靠借款人提供的收入证明。多渠道、多角度的判断，全面、全面、灵活的分析，将使商业银行能够更全面地获取与客户相关的信息，从而做出恰当的信贷决策。此外，

对于有多种收入来源的，无论是兼职还是零散，只要是合法稳定的收入，核实后都应计入个人收入计算。

如果你打算贷款买房，你应该和银行协商设计一个“关闭”的还款计划

记者：银保监会对准备贷款买房的人有什么意见和建议？

李福安：我们的建议是：一定要理性买房，看到住房消费和住房投资能带来的收入和隐患，以及未来收入变化的趋势，同时申请银行根据自己的实际情况申请贷款。与银行协商设计“贴身”还款方案，减轻自身还款压力，提高个人履职能力，努力保持良好的个人信用记录。